国企收购商品房都租给谁？主要面向三类人群
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
“目前可供选择的房源已经不多了，租金都在每月1500元左右。如果需要，带上身份证可以来我们现场看房、选房。”6月25日，《每日经济新闻》记者以租客身份致电重庆佳寓光环店时，门店工作人员如是表示。
目前，重庆市属国企批量收购商品房用作租赁住房，首个投入使用的项目为重庆佳寓光环店。今年初，重庆嘉寓公司、重庆建渝住房租赁基金共收购了7个项目，合计4207套房源，这些项目大多集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院(医院)区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。预计今年内，重庆中心城区还有近1000套房源将投入使用。
《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，已有多地发文，鼓励国有企业收购符合条件的存量房源用作保障性住房。就在6月20日，住房和城乡建设部视频会议上再次明确要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
“项目所剩房源已不多”
“每套房子面积都差不多，36至38平方米，基本家具家电如床、沙发、冰箱、洗衣机、空调等都是配置齐全的。”重庆佳寓光环店的一位运营官告诉《每日经济新闻》记者，首次签约除交付租金外，物业费和网费均为赠送。
据该运营官介绍，重庆佳寓光环店位于重庆照母山板块，紧邻轨道5号线重光站，步行6分钟可达光环购物中心、金科商业中心，商圈配套完善。所有房源均为单间套房设计，虽然项目所在楼栋为商住一体，但所有房源水电均为民用。“租金每月1500元左右，租期最短一个月、最长一年，若签一年租金会有相应的折扣。”
据重庆两江新区官方公众号，针对不同社会群体需求，重庆嘉寓推出了“佳计划”，主要面向三类人群：“佳寓+乘风”计划，为大学毕业生、青年人才等客户群体提供搬家补贴、押金减免、租金优惠等政策支持；“佳寓+温馨”计划针对以家庭为单位客户群体；“佳寓+爱心”计划，由嘉寓公司职工自发捐赠成立爱心基金，为一时困难的佳寓租户提供爱心帮扶。
不过，该门店工作人员表示：“门槛比较低，没有特殊限制，有住房需求的都可以申请，目前可租房源仅剩几套了。”
《每日经济新闻》记者了解到，佳寓中环店此次投入使用的房源总量为95套，于6月23日正式投入市场使用。在正式投入使用前的6月13日，重庆嘉寓开始对外进行招租。彼时，重庆嘉寓对外宣传租金可享受九二折至九五折。此外，今年内，在中心城区还计划有近1000套房源将投入使用。
《每日经济新闻》记者查询贝壳找房App了解到，目前，紧邻佳寓光环店的金州苑·依山郡小区，套二整体精装修租金在2700~2800元/月，约25平方米的单间，租金为795元/月；同区域的公寓项目——金科美寓，同等面积的房源，租金也在1500~1800元/月；而距佳寓中环店仅一站地铁的艺方公寓，32平方米的房源，月租金为1450元。
此外，《每日经济新闻》记者了解到，重庆嘉寓此次推出的佳寓房源所在项目，正是此前重庆建工所打造的“建工·嘉寓”。
天眼查的资料显示，重庆嘉寓房屋租赁有限公司成立于1988年，由重庆建工投资控股有限责任公司全资持有。
“国企平台收购存量房的主要任务，一方面是消化存量房，另一方面是稳定不动产的资产价格。”广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，更为重要的一点是，地方政府本就有常态化筹建保障房、人才房等任务，通过这一形式，可以为更多人群，提供更为便宜的房源。
在李宇嘉看来，相较于其他房企，如万科、贝壳等推出的，全职美工以盈利为导向的公寓，政府保障性出租房更偏向于引进人才、招商引资等。
地方国企下场收购存量房
今年以来，已有越来越多的地方国企，下场收购存量房，用作保障性出租房。
据中指研究院监测数据，今年二季度以来，湖北、宁夏以及广州等地，鼓励地方国企收购符合条件的存量房，用作保障性住房，部分城市如杭州临安、贵阳、惠州、临沧、大理等地，发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国企在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23个城市落地政府收储商品房。
不过，在目前已出台相关政策的城市中，仅有少数城市对面积作出了规定，或对定价规则进行明确。
如惠州，当地明确以同地段保障性住房重置价格为参考上限，确定合理收购价格，参与征集的房源面积，应在120平方米以下。
再如重庆，当地第二批次收购房源，则明确要求不超过90平方米。
此外，6月20日，住房和城乡建设部召开“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”。在会议上，住房和城乡建设部再次明确要求，推动县级以上城市，有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
而在此前的6月12日，中国人民银行也召开了保障性住房再贷款工作推进会。会议指出，房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。
“一方面是因为三四线及县级城市库存消化周期长；另外一方面，则是能够促进‘推进以县城为重要载体的城镇化建设’要求。”易居克而瑞集团董事长丁祖昱分析指出，据克而瑞监测数据，2023年末，百城狭义库存面积降至5.3亿平方的阶段性低位，但因成交持续低迷，去化周期仍保持在24个月的较高位。
不过，在业内看来，在存量房源以及资金支持都能较快速到位的背景下，运营管理能力将成为能否真正盘活存量房的关键。
“保障房不管是配租还是配售，价格相对都较低，随之收购价格更低，其中还有商业银行借款、团队运营成本、管理成本等，这些对国企都是巨大的考验。”李宇嘉表示。
“目前，市场上的集中式公寓，主要由市场化房源和保租房源组成，一线城市的集中式公寓规模增长较快，其中保租房规模占比在三成以上。市场逐渐迈向‘市场化+保租房’双轨并行模式。”丁祖昱分析指出，无论一线还是二线城市，在新增房源中，保租房的占比越来越大，在一线城市，这对整体规模提升的贡献度达84%。
“投资机构对长租公寓稳定的回报率预期，基本都集中在4.5%至5.5%之间。”丁祖昱进一步分析指出，作为存量收储的国企平台，进入保租房赛道的时间是在2021年前后，运营经验尚未完全成熟。项目如何制定运营标准，项目品牌如何在激烈的竞争中出圈，以及项目周边租赁市场发展如何，以及如何及时调整运营管理策略，是否需要运营借力等问题，这些对大多数国企平台来说都是考验。